建业公司从银行不良资产管理公司举行的拍卖会上拍得了由时兴公司商贸市场院内三栋楼房的产权并支付了房款，但在其向房管部门申办房产证时却被告知，其申办的其中某楼一楼价值近千万的十间铺面房不能办理产权，原因是该铺面已确权登记给了某银行，且已向银行颁发了房产证。这是怎么回事呢？

银行买房

1998年8月，银行为解决经营网点用房与时兴公司签订了一份购房合同，约定购买时兴公司正在建造的商贸市场院内1号楼底层的十间商铺，并支付了首期购房款，其余房款等时兴公司交房并办妥产权证后一次付清。商铺建成后，时兴公司即向银行交付，但被告知房屋产权证在短期内无法办理，主要因为时兴公司所建商贸市场所占用地为某林业站划拨用地，时兴公司仅有租赁使用权，加之其它基建手续不全，无法按约定期限办理产权登记。

以租代购

银行在被告知所购房屋因上述原因短期内无法办理产权证时，感觉到该笔交易存在所有权不能登记过户的潜在风险，好在此时已付购房款如果折抵为房屋租金的话，尚不存在太大损失，遂按照先租后买的思路，与时兴公司又订立了原购房屋的租赁合同，约定定期向时兴公司支付房租，租赁使用所购房屋，但无原购房合同如何处理的具体约定。

贷款抵押

时兴公司与银行订立房屋租赁合同后，又想从银行借款，拟以市场内已建成的三栋楼提供抵押担保（包括银行使用的十间铺面在内）。1998年12月时兴公司从该银行借款300万元，借期一年，并以三栋楼及其所占用地抵押，同时办理了工商抵押登记。但在借期届满后时兴公司却无力还款，致使该笔贷款成为银行“呆帐”。

债权剥离

2000年6月，银行根据处理不良债权的政策，将时兴公司的借款债权剥离给某资产管理公司，根据银行和资产管理公司达成的债权转让抵押权同时转让的协议，时兴公司三栋楼的抵押权转让与资产管理公司。资产公司在催款无望之际，遂向法院起诉，要求时兴公司还款并处置抵押物。

执行抵押物

资产公司起诉时兴公司后，法院判决时兴公司还款并同时认定三栋楼房的抵押因已经过工商部门的抵押登记而受法律保护。因时兴公司于判决生效后还是不能还款，资产公司向法院申请强制执行并处置抵押物。2005年12月，法院裁定，时兴公司抵押的1、3号楼归资产公司所有（包括银行使用的十间铺面在内）。2006年6月，资产公司委托拍卖机构拍卖1、3号楼，本文开头所提的建业公司拍得了1、3号楼，遂引出了办理产权证的纠纷。

“补充”购房

银行缘何办得了十间铺面房的产权证呢？2005年，当地政府为解决房屋办证登记的历史遗留问题成立办公室，专门解决历史遗留的房屋办证问题。2005年2月（早在法院裁定1、3号楼归资产公司之前），银行与时兴公司重新协商买卖房屋事宜并订立补充购房合同，约定原购房合同继续有效，银行租赁期间的租金充抵购房款，余款等时兴公司按历史遗留问题办妥产权证后一次付清。2005年6月，经时兴公司协助，银行申请房管局按历史遗留问题核发了十间铺面房的产权证。

“撤证”诉讼

建业公司在拍得的房产办不了产权证的情况下，能考虑的有两条路可走，要么起诉资产管理公司赔偿，要么起诉银行和房管局“撤证”，最终建业公司选择起诉房管局要求撤销发给银行的房产证，言下之意，撤销了银行的房产证才能给建业公司办证。银行作为与此案相关的第三人被通知参加诉讼。建业公司起诉的理由主要有两条：一、其拍得的房产合法，应当办证。依据是早在资产管理公司诉时兴公司借款案时，法院在判决中已认定时兴公司将三栋楼抵押给银行是有效的，法院支持了资产管理公司的诉讼请求，说明资产管理公司的受让债权也是有效的，在该案执行中法院已将抵押房产裁定抵偿给资产公司，说明资产公司有权处置涉案房产，其从资产公司委托的拍卖会上竟得房产，权利来源合法有效，应当办证。二、房管局按历史遗留问题给银行发证不符合规定。按政策规定，按历史遗留问题发证也只能发给原建设单位，即：时兴公司而是不直接办给银行，也不符合解决历史遗留问题的其它政策条件。房管局与银行答辩认为：一、银行买房、付款、办证均在先，其房产权合法，不能撤证。二、按历史遗留问题办证符合政策规定，不存在违规办证问题。三、买卖在先，拍卖在后，建业公司与银行房产颁证无关，没有作原告的主体资格。法院经审理认为：房管局在办证中对银行与时兴公司之间是房屋买卖还是租赁未核实，对产权不清晰、有纠纷的房屋颁证不符合按历史遗留问题处理的政策规定，办证行为属事实不清、程序违法，判决撤销房管局为银行核发的房产证。

提起上诉

银行在一审败诉后面临近千万元的经济损失，被迫上诉，上诉理由集中在建业公司是否有权提起“撤证”的行政诉讼，即是否有原告人的主体资格上。银行认为，根据法律规定，行政诉讼原告人必须是与行政行为有法律利害关系的公民，而是否具有法律上的利害关系主要看行为与结果之间是否有法律上的因果关系，即建业公司办不了产权证是不是因房管局给银行颁证的行为必然引起的。建业公司则针锋相对，提出：一、在资产公司与时兴公司的案件判决和裁定中已确定涉案房屋归资产公司所有，建业公司拍得后自然拥有合法所有权，因银行办证致使其合法房产不能办证说明行政行为与其权利受损之间有法律上的利害关系。二、同一处涉案房产上有两个权利人，即银行和建业公司，说明相互之间存在利害关系。三、正因为房管局给银行发了证，建业公司在办不了证的情况下逼迫起诉，说明了二者之间和利害关系。至此，本案争议的焦点集中在什么是法律上的利害关系？如何认定行政诉讼中的因果关系上。

理论准备

笔者作为本案银行的代理律师，结合案情偿试性地提出了认定行政诉讼因果关系的五要素说：一看结果的产生是否是直接的、客观的、事物内在的原因所致。建业公司办不了证的实质性原因是拍得了资产公司本来就没有产权证的房屋，因此相互间无因果关系。二看结果的产生是行为的必然还是或然？必然具有唯一性而或然不具有唯一性。银行办证并不是必然导致建业公司办不了证，而是或然导致，因为建业公司办证还需有资产公司有证这个前提。三看结果之主体是否特定，行政相对人的特定性决定行为产生之结果的主体是特定的，不特定的结果主体与行为之间不具有因果关系。建业公司为不特定相对人，它如果再次转让拍得的房产，会产生另一个“受害人”。四是看结果产生的方式，系受害人主动行为下产生还是被动行为下产生。行政因果关系中强调相对人受损是被动发生，如因受害人的主动行为发生，则不构成该因果关系。假定建业公司不主动参与竟拍涉案房屋，则不存在因办不了证权益受损的问题。五是看受害人是否存在过错责任。行政因果关系中，强调在一般情况下受害人是无过错的，损害结果之产生主要是行政行为人的责任。建业公司在明知资产公司没有产权证的情况下竟拍房屋，本身存在过错责任。

终审判决

二审法院经审理认为：资产公司与时兴公司借款案已通过将时兴公司所建1、3号楼裁定抵偿方式结案，建业公司通过拍卖公司竟买房屋的行为与本案房管局颁证给银行的行为之间没有关联性，故驳回建业公司的“撤证”诉讼。

2011-11