有一句话和一本书，叫《细节决定成败》，同理，公司在处理法律事务过程中如不对细节问题予以高度重视，同样可能要面对法律上的风险。

某开发建设项目，工程主体竣工后市政配套迟迟难以落实，并因此导致开发商向购房人逾期交房，部分交房逾期达一年以上。业主入住后便向开发建设提出索赔。按合同约定，开发建设每逾期一日，应当向购房人支付已付房款万分之三的违约金。鉴于大部分业主已按揭方式已付清全款，偌以单套价格30万元的房屋计算，逾期一年开发商应当支付的违约金约3285元，1000套房屋一年需赔付328.5万元，这对开发建设单位构成的压力可想而知。后经与业主代表反复协商，鉴于逾期交房确系开发建设单位意志以外的客观原因所致，在互谅互让的基础上双方达成协议，主要内容如下:一、开发商同意退赔给业主合同附件中列明但实际未做的厨房、卫生间吊顶等装饰装修费用每套800元；二、由开发建设单位承担本应由业主自费的阳台封闭费用每套1200元；三、免去业主第一个取暖期的暖气费用；四、上列三项作为开发建设单位逾期交房对业主的赔偿，在开发建设单位履约后，业主愿放弃对逾期交房问题进行任何追究的权利。

合同文本提交律师审阅较常见，但合同在履行过程中的变更或补充协议提交律师审阅的不多见。本案开发建设单位却在细小处敏感地意识到了补充协议中蕴藏的风险，遂请律师“把关”。律师对《补充协议》审阅后认为，的确从在两个方面的问题：一、补充协议在履行过程中发生纠纷，开发建设单位是按原合同承担违约责任还是按补充协议承担违约责任？二、协议约定业主放弃任何追诉权在法律上是否有效？其中第一个问题涉及开发建设单位的风险，如补充协议发生纠纷原合同违约条款并未终止，则可能按原合同承担违约责任；第二个问题涉及对业主诉权的保护，业主有权承诺放弃对违约金的索赔，但承诺放弃任何责任追究的权利（包括诉权）并不妥当，应当加以保护。据此律师建议：双方应当围绕上面两个存在的问题，进一步明确已形成的合意其真实的意思表示。一是在补充协议中约定，本协议生效后原购房合同逾期交房违约责任条款即行终止；为履行本协议而发生的新的争议，依据本协议承担相应的法律责任。二是本协议在履行中，任何一方违约，均有权向对方追溯违约。上述建议经双方当事人再次协商得到了采纳。其积极作用在于有效保护业主诉权的同时，又能最大限度的预防和化解开发建设单位潜在的法律风险。由此可见，协议虽“小”风险很大，细节问题不得不“防”。

2012-12-20