土地容积率的高低事关开发效益的好坏，一般来说，土地容积率越高，项目实现的利润就越大。因此，开发企业获得项目用地后首先考虑的主要问题之一便是项目规划及容积率。一方面企业希望在原定容积率的基础上调高容积率，而另一方面，政府规划部门监督执行业已确定的容积率，因为法律规定，某一地块的容积率一旦在规划条件中确定，非经法定程序，任何单位和个人都不得擅自变更，确需变更的，建设单位应当依照法定的程序提出申请。由此可见，申请调增容积率是项目开发中的大事，而申请是否成功，具不具备法律上设定的调增事由是关键。

一、法定变更事由

1、因城乡规划修改造成地块开发条件发生变化的；

2、因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的；

3、国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的；

4、法律、法规规定的其他条件。

二、法定事由的延伸

上述四项可以变更容积率的事由是原则性的规定，每项事由都包含若干具体情形，例如：城乡规划的修改事由，假如说调增容积率的申请不符合控制性详细规划的要求，势必涉及到对控制性详细规划中的容积率进行修改，而容积率规划的修改也必须符合法律规定，比较常见的法定事由：比如说政府设定的或者拟开发项目被政府列为重大项目，对控制性详细规划控制区域的功能与布局产生重大影响；比如说在项目实施过程中发现原控制性详细规划有明鲜缺陷的；比如说原控制性详细规划中确定的建设用地性质、用地强度、公共配套规划确实有必要进行调整的，都属于应当修改城乡规划之列，而规划的修改是当然的法定（变更）或调增容积率的事由之一。

在法律法规规定的其它变更条件事由项下，地方法规又补充性地设定了若干调增容积率的事由，比如说有些地方法规规定，因不可抗力的原因导致土地使用条件发生变化的；因意外事件致使原定容积率无法实施的；或因设计及技术方面的原因客观上无法按原定容积率执行的等等，都纳入到了法定应当（变更）或调增容积率的事由中。

三、禁止性的规定

法律以列举的方式在设定充许调整容积率的条件及事由的同时，也以禁止性的规定排除了不准（变更）或调增容积率的情形。一般来讲，申请事项不符合土地兼容性要求的、市政基础设施不配套的、房屋安全及适用性鉴定不合格的、未取得有利害关系业主同意证明的以及对周边环境形成污染的，都不充许做出（变更）或调增许可。

2013-12-10